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はじめての住まい購入

長期修繕計画について

マンションは老朽化に備えて、大規模な修繕を行う必要があります。
どの時期に、どの程度の費用で実施するのか?
資金計画とともに、しっかり確認しておくべき大切なことです。

Basic knowledgeマンションの長期修繕計画に関する基礎知識

knowledge長期修繕計画とは

分譲マンションの性能を維持し老朽化を防止するために、管理組合が作成する長期的な修繕計画のことです。マンションの資産価値を守るためには、適切な時期に適切な方法で修繕を行なう必要があります。

サーパスマンションの場合、向こう30年間を対象として、どのような大規模修繕を、どの時期に、どの程度の費用で実施するか、計画表を作成します。その計画にもとづいて資金計画を立て、資金計画に沿った修繕積立金を積み立てていくことになります。

knowledge修繕積立金とは

修繕積立金とは、将来の修繕に備えて計画的に工事費用を積み立てるものです。小規模の修繕では、1世帯当たりの費用負担は数万円程度で済むのですが、大規模修繕になると1世帯当たり数十万円程度になることがあります。 修繕積立金で必要な費用を積み立てておかないと、大規模修繕のときに多額の一時金を支払わなくてはなりません。

しかしながら、支払いが可能な世帯もあれば、難しい世帯もあります。「工事費を払う、払わない」「修繕の必要がある、ない」と議論している間にも老朽化は進み、結果、資産価値の低下を招きます。 積立金の不足によって必要な修繕工事ができないというケースも実際にあります。将来的に必ず発生する大規模修繕に備え、必要な費用を準備しておくことはとても重要なのです。

knowledge修繕の時期について

分譲マンションは、おおむね10~15年ごとに大規模修繕が必要になります。その間にも、1~3年ごとに各部分のメンテナンスが必要です。
実際にはそれぞれのマンションごとに定期的な建物診断を行い、それをベースに最適な長期修繕計画を策定・見直ししていくものですが、ここではひとつの目安として、年数ごとにどの部分の修繕が必要になるのかを挙げていきます。

1~3年
排水設備の清掃
共用管、各戸専用管ともに清掃が必要です。また、ポンプなどの機械装置のオーバーホール(※)も必要です。
※一定の使用期間を経た機械などを、分解して検査・修理すること。
3~6年
金属部分の塗装・交換
玄関扉・廊下窓の面格子・外部階段の手すりなどの金属部分の塗装は、美観上よりも防錆対策が本来の目的です。錆の発生度合いによって、時期やコストに差があります。
6~10年
給水設備の修繕
給水ポンプは取り換える前に、一度オーバーホールするのが一般的です。オーバーホール後、5年前後で取り換えになります。
10~15年
外壁の補修
外壁が吹付けの場合は、下地の損傷部分を補修したうえで仕上げ塗り。タイル貼りの場合は、浮きや剥がれを補修した後、全面洗浄します。その他、この時期には屋根の修繕も行います。
15~20年
電気設備
共用部分の照明器具は、屋外が10~14年目、屋内は15~18年目に取り換えるのが一般的です。制御盤の補修も必要です。

長期修繕計画の計画年数は分譲する会社によって違いますが、20年~25年の設定が一般的です。しかし、給排水設備・エレベーターの取り換えなどは、25年目以降に大規模修繕が行われることもあります。また、時間が経過するにつれ、気候・環境の変化などを要因に、当初の想定以外の修繕が必要になるケースもあります。

これらに対応するため、5年に一度はマンションの状況を正確に把握したうえで、長期修繕計画の見直しをする必要があります。穴吹工務店では、大規模修繕をすべて完了するのに必要な年数として30年を設定し、長期修繕計画の計画年数にしています。また、3年に一度計画を見直すことで、常に適切な修繕ができるよう配慮しています。